"Når vi ser tilbake i løpet av det siste tiåret eller så, har det vært få muligheter for å kjøpe aksjer i REIT-aksjer i blue-chip leiligheter," sier Brad Thomas, administrerende direktør og senioranalytiker ved Wide Moat Research og forfatter av Den intelligente REIT-investoren. "Det foregår et sjeldent salg akkurat nå."
Apartment REITs omsettes for tiden med 21 % rabatt på verdien av deres underliggende eiendeler, beregner Green Street, et analysefirma for kommersiell eiendom. Så sent som for et år siden handlet de med 3 % rabatt.
Det er ikke overraskende at REIT-er for leiligheter har falt sammen med aksjer og obligasjoner i år i et bredt markedssalg. Eiendomsinvesteringer er følsomme for renter, som øker lånekostnadene.
Onsdag meldte Arbeidsdepartementet det Konsumprisene steg til 9.1 prosent årlig tempo i juni, og banet vei for nok en kraftig renteøkning fra Federal Reserve senere denne måneden.
Men høye priser er faktisk gode nyheter for REIT-er for leiligheter, siden de gjør det vanskeligere å kjøpe bolig. Etter en periode med rekordlave boliglånsrenter, har den 30-årige fastrenten nesten doblet seg til 5.51 %. I mai toppet den gjennomsnittlige salgsprisen for eksisterende boliger $400,000 XNUMX for første gang, noe som ytterligere belaster rimeligheten.
"Det er noen potensielle kjøpere som nå blir presset inn i leiegruppen," sier Haendel St. Juste, administrerende direktør og REIT-analytiker i Mizuho Securities. "Den dramatiske endringen i kostnadene ved huseierskap er en nettofordel for utleiesiden."
Registrering av nyhetsbrev
Barrons forhåndsvisning
Få en forhåndsvisning av topphistoriene fra helgens Barrons magasin. Fredagskvelder ET.
Analytikere sier at salget av REIT-er for leiligheter ser ut til å være overdrevet, gitt at selskapene har sunne balanser og utsiktene for leieetterspørsel ser sterke ut. Den siste konsumprisindeksrapporten viste at leieprisene hadde steget mest siden 1986 – opp 5.8 % fra året før.
John Pawlowski, administrerende direktør i Green Street, er enig i at prisene på REIT-leiligheter har falt for kraftig. Det er tider når utleieboliger "blir kastet ut med badevannet til en negativ makroboligfortelling," sier han. De fleste av REIT-ene han dekker har bare 20 cent til 25 cents gjeld for hver dollar av aktivaverdi, og rikelig med kontantstrøm for å betjene gjeld.
For å være sikker, er eiendom sterkt korrelert til økonomien. Man trenger bare å se tilbake til 2020, da millioner av amerikanere mistet jobben under Covid-nedturen, og innvirkningen det hadde på husleie og belegg.
Urbane kystbyer, inkludert San Francisco, New York, Los Angeles sentrum og Seattle, "så den kraftigste nedgangen i leilighetsleie og nedgang i belegget," sier Pawlowski. Men i Sunbelt-områdene, inkludert Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix og Las Vegas, falt leieprisene litt mens belegget forble robust.
Ulike leilighets-REIT-er lar investorer satse på forskjellige deler av landet, sier St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) og
Midt-Amerika leilighetssamfunn
(MAA) har hovedsakelig Sunbelt-beholdning.
Egenkapitalboliger
(EQR) og
AvalonBay -fellesskap
(AVB) er sterkt bikystnære.
Leilighetinntekt REIT
(AIRC) og
UDR
(UDR) har eksponering mot både kyst- og Sunbelt-markeder, mens
Essex Property Trust
(ESS) er et skuespill fra vestkysten.
| Firma / Ticker | Nylig pris | YTD-prisendring | Totalavkastning 2021 | Markedsverdi (bil) | Pris / 2023E FFO* | Utbytteutbytte |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay Communities / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SOLBELTE | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Mid-America Apartment Communities / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| BALANSERT EKSPONERING TIL BEGGE MARKED | | | | | | |
| Leilighet Inntekt REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=estimat. FFO=midler fra driften. *Pris/midler fra drift er et standardverdimål for REITs. Bransjegjennomsnittet er nå 19.2.
Kilde: Bloomberg
Pawlowski sier at UDR og Equity Residential har handlet ned i samme størrelsesorden som sine jevnaldrende i år, men hadde en tøff 2020 og 2021. «De har allerede slitt med mye smerte, så de var ikke så dyre på vei inn i dette året , og nå er verdsettelsen tilbakestilt og fundamentale forhold forbedres, så UDR og Equity Residential er to spesielt billige REITs akkurat nå.» Han sa at de handler med en høyere avkastning på 2022-inntektene enn andre REIT-selskaper, og deres forventede internrente er i den øverste halvdelen av alle eiendomssektorer.
En av faktorene som lover godt for REIT-er for leiligheter er at bolig er en ikke-skjønnsmessig gjenstand, så selv om folk mister jobben i en lavkonjunktur eller får lønnskutt, faller ikke etterspørselen etter utleieboliger like brå som etterspørselen etter skjønn varer, for eksempel reise eller luksusvarer. "I en lavkonjunktur kan leieprisene fortsatt falle," sier Pawlowski. "Men fordi etterspørselen er mindre skjønnsmessig, vil etterspørselen holde seg bedre enn andre områder."
Gina Szymanski, en porteføljeforvalter i REIT-verdipapirgruppen hos AEW Capital Management, sier REIT-er for boliger er «en av favorittkategoriene våre», gitt deres priskraft og grunnleggende. Hun bemerker at de "ikke er immune mot en tilbaketrekning fordi rentemotvind påvirker alle selskaper."
Men, legger hun til, «balansen til bolignavnene er i noe av den beste formen av alle selskapene i universet vårt. Vi føler veldig godt at de kommer tilbake."
Ta kontakt på Lauren Foster kl [e-postbeskyttet]
