3 topp REITs som er eksepsjonelt billige akkurat nå

REITs har blitt spesielt hardt rammet i det pågående bjørnemarkedet. Mens S&P 500 har falt 18 % i år, er Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) har gått ned 26 %.

Hovedårsaken bak underresultatet til REIT-er er virkningen av høye renter på rentekostnadene til de fleste REIT-er, som har betydelige mengder gjeld.

Noen REIT-er har imidlertid blitt ekstremt billige fra et langsiktig synspunkt. Så snart motvinden fra høye renter begynner å avta, vil de REIT-ene med sterke fundamentale forhold sannsynligvis belønne andelseierne sine.

Med det sagt, la oss diskutere utsiktene til tre eksepsjonelt attraktive REITs.

Et Pure-Play Hospital REIT

Grunnlagt i 2003, Medical Properties Trust (MPW) er det eneste rendyrkede sykehuset REIT i sin sektor.

REIT eier mer enn 400 eiendommer som er leid ut til mer enn 30 forskjellige operatører. De fleste av eiendelene er sykehus for generell akuttbehandling og er godt diversifisert på tvers av ulike geografier, med eiendommer i 29 stater, for å redusere risikoen for ubalanser i etterspørsel og tilbud i individuelle markeder. Bortsett fra sin amerikanske portefølje, opprettholder Medical Properties en strategisk eksponering mot viktige internasjonale markeder, inkludert Tyskland, Storbritannia, Italia og Australia.

Medical Properties har noen konkurransefortrinn. Som det eneste rendyrkede sykehuset REIT, med nesten 20 års erfaring i sin virksomhet, har det stor ekspertise innenfor sin nisje. Det har også stordriftsfordeler.

Som et sykehus REIT er Medical Properties mer motstandsdyktig mot lavkonjunkturer enn de fleste REITs, ettersom de fleste forbrukere ikke reduserer helseutgiftene selv under de mest ugunstige økonomiske forholdene. REIT har vist seg motstandsdyktig gjennom koronakrisen, med rekordstore midler fra driften [FFO] per enhet i 2020 og 2021. På den annen side, i den store resesjonen, pådro trusten en nedgang på 31 % i sin FFO per enhet og kuttet sin utbytte med 26 %.

Medical Properties har vist en bemerkelsesverdig jevn vekst. Den har økt sin FFO per enhet i ni av de siste 10 årene, med en gjennomsnittlig årlig rate på 9.3 %. Den konsistente ytelsen er et bevis på den solide forretningsmodellen til REIT og dens forsiktige utførelse. Takket være medvinden fra aldrende befolkning i de fleste av sine markeder og en lovende oppkjøpspipeline, vil Medical Properties sannsynligvis forbli på vekstbanen i de kommende årene.

På den annen side, akkurat som andre REIT-er for helsetjenester, møter Medical Properties for tiden motvind, nemlig virkningen av inflasjon på lønnskostnadene, en treg post-pandemisk bedring i pasientvolumer og avtagende finanspolitiske stimuleringspakker. Som et resultat antar vi kun 0.4 % gjennomsnittlig årlig vekst av FFO per enhet de neste fem årene, for å være på den sikre siden.

Medical Properties har hevet utbyttet i ni år på rad og tilbyr for tiden 9.3 % utbytte. REIT har en anstendig utbetalingsgrad på 64 % og en solid balanse, med en rentedekningsgrad på 2.6. Gitt også dens defensive forretningsmodellen, bør utbyttet anses som trygt i overskuelig fremtid.

Medical Properties omsettes for tiden til et nesten 10 års lavt pris-til-FFO-forhold på 6.9, som er mye lavere enn det historiske gjennomsnittet på 12.5 av aksjen. Den eksepsjonelt billige verdsettelsen er et resultat av den nevnte motvinden og virkningen av inflasjon på nåverdien av fremtidige kontantstrømmer. Så snart inflasjonen begynner å avta, vil FFO-multipelen sannsynligvis begynne å gå tilbake mot sitt historiske gjennomsnitt. Vi forventer dermed en medvind på 12.6 % årlig verdsettelse de neste fem årene. Gitt også 9.3 % utbytte og 0.4 % vekst av FFO per enhet, tror vi aksjen kan tilby en total årlig avkastning på 18.5 % de neste fem årene.

Dette REIT gir på kontoret

Office Properties Income Trust (OPI) er en REIT som i dag eier mer enn 160 bygninger, som er lokalisert i 31 stater og primært er leid ut til enkeltstående leietakere med høy kredittkvalitet. Porteføljen til REIT har for tiden en beleggsgrad på 90.7 % og en gjennomsnittlig byggealder på 17 år.

Office Properties genererer 64 % av leieinntektene fra leietakere av investeringsgrad. Dette er en av de høyeste andelene av leie som betales av leietakere av investeringsgrad i REIT-sektoren. Det er også bemerkelsesverdig at amerikanske offentlige leietakere genererer omtrent 20 % av leieinntektene mens ingen andre leietakere står for mer enn 4 % av årsinntekten. Samlet sett har Office Properties en eksepsjonell kredittprofil av leietakere, noe som resulterer i pålitelige kontantstrømmer og dermed utgjør et betydelig konkurransefortrinn.

På den annen side har Office Properties en høy gjeldsbelastning, med rentekostnadene som for tiden forbruker stort sett alle driftsinntektene. Følgelig er trusten i ferd med å selge eiendeler for å redusere innflytelsen. Deleverage-prosessen har tatt sin toll på ytelsen til REIT i løpet av de siste to årene.

I tredje kvartal falt beleggsgraden til kontoreiendommer fra 94.3 % til 90.7 %, og dens normaliserte FFO per enhet falt 10 % i forhold til kvartalet før. På grunn av salg av eiendeler og utløp av noen leieavtaler, har FFO per enhet gått ned med 19 % totalt de siste to årene og ligger an til å reduseres med ytterligere 3 %-4 % i år.

Dessuten kan koronakrisen føre til at mange bedrifter tar i bruk en permanent "arbeid hjemmefra"-modell for å redusere driftskostnadene. Et slikt skifte vil skade Office Properties i det lange løp, selv om det er for tidlig å vurdere effekten av pandemien på denne trenden. På grunn av byrden av den høye gjeldsbelastningen på ytelsen til kontoreiendommer og motvinden fra "arbeid hjemmefra"-trenden, forventer vi bare 2 % gjennomsnittlig årlig vekst av FFO per enhet over de neste fem årene.

Office Properties har frosset utbyttet i fire år på rad, men det tilbyr en eksepsjonelt høy utbytteavkastning på 15.7 %. REIT har en sunn utbetalingsgrad på 47 %, men den har en overdreven gjeldsbelastning. Som et resultat kan utbyttet reduseres i tilfelle en lavkonjunktur.

På den lyse siden handles aksjen for øyeblikket til et nesten 10-års lavt pris-til-FFO-forhold på 3.0, som er langt lavere enn dets 10-års gjennomsnitt på 8.0. På grunn av den høye innflytelsen til REIT, foretrekker vi å være konservative og derfor anta et rimelig pris-til-FFO-forhold på 6.0.

Hvis aksjen når vårt nivå for virkelig verdi i løpet av fem år, vil den ha en 15.0 % årlig gevinst i avkastningen. Gitt også 15.7 % utbytte og 2.0 % vekst av FFO per enhet, kan Office Properties tilby en total årlig avkastning på 24.7 % over de neste fem årene.

Knekk dette trygt for inntekt

Safehold (SAFE) ble offentlig i 2017, med iStar som forvalter og primærinvestor. Frem til i dag forblir iStar majoritetsaksjonær, selv om den er begrenset ved lov til kun å kontrollere 42 % av stemmeberettigede aksjer for selskapsstyringsformål.

Safehold er en grunnleie REIT, som har som mål å revolusjonere eiendomsbransjen ved å tilby en mer kapitaleffektiv måte for bedrifter å eie bygninger for sine virksomheter. Stiftelsen engasjerer seg i langsiktig salg og tilbakeleie av land under kommersielle eiendommer over hele USA, og er den eneste REIT som utelukkende fokuserer på leieavtaler for å støtte eiendomsinvesteringer og -utvikling.

Safehold er en tidlig pådriver innen salg og tilbakeleie av grunnleie. Som et resultat drar det nytte av å tilby innovative og unike leaseprodukter, som gir REIT brede fortjenestemarginer og god plass for fremtidig vekst. Imidlertid er det få barrierer for oppføring i denne virksomheten, og derfor kan det hende at konkurransefordelen til tilliten ikke viser seg å være varig.

Safehold nyter for tiden sterk forretningsdrift. I tredje kvartal økte den omsetningen med 52 % i forhold til kvartalet før, takket være flere nye etableringer, og nesten tredoblet FFO per enhet, delvis takket være en engangsfortjeneste fra salg av en grunnleie. REIT kjøpte grunnleien i desember 2020 for 76.7 millioner dollar og solgte den i tredje kvartal for 136 millioner dollar. Takket være det vedvarende forretningsmomentumet er REIT på vei til å øke sin FFO per enhet med nesten 30 % i år, til et nytt rekordnivå.

Safehold er lederen i et massivt totalt adresserbart marked anslått til $7 billioner. Stigende renter utøver imidlertid press på netto aktivaverdi (NAV) til REIT. Derfor antar vi en gjennomsnittlig årlig vekst på 2.7 % av REITs NAV over de neste fem årene.

Dessuten tilbyr trusten for øyeblikket en utbytteavkastning på 2.4 %. Selv om denne avkastningen er mye lavere enn avkastningen til Medical Properties og Office Properties, er utbyttet av Safehold mye tryggere enn utbyttet av de to andre REIT-ene, først og fremst takket være et solid utbetalingsforhold på 35 %.

Safehold handles for tiden til et nesten fem års lavt pris/NAV-forhold på 0.62, som er mye lavere enn vårt antatte nivå for virkelig verdi på 1.0. Så snart rentene begynner å moderere seg, forventer vi at REIT vil gå tilbake til nivået for virkelig verdi. Hvis aksjen handles på nivået til virkelig verdi om fem år, vil den nyte godt av en 12.6 % årlig gevinst i avkastningen. Gitt også 2.4 % utbytte og 2.7 % vekst av NAV per enhet, kan Safehold tilby en total årlig avkastning på 17.0 % de neste fem årene.

Final Thoughts

De tre ovennevnte REIT-ene har blitt eksepsjonelt billige på grunn av utsalgene, noe som først og fremst har resultert i virkningen av 40 år høy inflasjon på resultatene og verdsettelsen.

Vi forventer at inflasjonen vil begynne å avta neste år takket være den aggressive politikken til Fed, som har prioritert å gjenopprette inflasjonen til sitt langsiktige mål på 2 %. Når inflasjonen modereres, kan de tre ovennevnte REIT-ene belønne investorer.