3 klikk til 12.7 % avkastning

Eiendom får dunk, noe som betyr at eiendomsinvesteringsfond (REITs) er et røverkjøp igjen.

Endelig! REIT-avkastningene er tilbake til der de burde være – (land)eier over vanilje S&P 500!

Vi kontrarister kan selvfølgelig gjøre det enda bedre enn de populære Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Selv om 3.5 % ikke er dårlig, blekner det sammenlignet med 12.7 % "overskriftsavkastning" vi er i ferd med å diskutere.

Hvorfor er REITs billige igjen? Enkelt: Fed.

Som jeg nevnte for måneder siden, høyere renter betyr ikke bare høyere kapitalkostnader for REITs (og alle andre selskaper, for den saks skyld), men også mer konkurranse om inntekter ettersom obligasjonsrentene blir stadig mer konkurransedyktige.

REITs har faktisk oppført seg akkurat som vi forventet ...

Stort bilde, men vi vil se tilbake på denne perioden som en av de beste tidene å kjøpe REITs til billigere priser og mye høyere enn gjennomsnittlig avkastning.

Hvor skal vi begynne? La oss diskutere den tre-pakken med REITs, som gir 11.4 % til 13.5 %.

Necessity Retail REIT (RTL)

Utbytte: 13.5%

Jeg har litt av en soft spot for Getty Realty (GTY), en spesialist med én leietaker som passer til "kjedelig er vakker"-formen ved å leie ut eiendommene til det jeg vil kalle "nødvendighets"-forhandlere: bensinstasjoner, nærbutikker, autodelerbutikker, du skjønner.

Gitt det, ville jeg ha å elske et eiendomsfirma som kaller seg selv Necessity Retail REIT (RTL), Ikke sant?

Necessity Retail eier mer enn 1,000 enkeltleie- og "friluftskraft-, forankrede og dagligvaresentre" i 48 stater som er netto-leid på hovedsakelig langsiktige avtaler. Leietakerne kommer fra 44 forskjellige bransjer—inkludert gass/bekvemmeligheter, helsetjenester og raske restauranter—med ingen bransje som utgjør mer enn 8 % av lineær leie.

Hvorfor høres en så stor REIT så ukjent ut? Vel, for bare et år siden skiftet den navn fra American Finance Trust (AFIN)-et navn Jeg utforsket i 2020. Jeg la merke til at den tunge eksponeringen mot restauranter, underholdning, forhandlere og kontoreiendommer er et "ansvar" midt i COVID, men at det kan ende opp med å se ut som et røverkjøp på grunn av potensialet for en gjenoppretting av COVID.

Spol frem til i dag, og RTL har et mye annet problem – nemlig gjeld.

Nær slutten av 2021 kunngjorde det et oppkjøp på 1.3 milliarder dollar av 81 detaljhandelsmidler fra CIM Real Estate Finance Trust, samt avhending av tre kontoreiendeler som ikke er kjernevirksomhet.

De gode nyhetene? RTL reduserte konsentrasjonen av topp-10 leietakere og reduserte eksponeringen mot kontorlokaler fra 7 % til 1 %. Ulempen? En stor gjeldsbyrde ble bare større. Denne REIT har nå 2.8 milliarder dollar i netto gjeld, som er nesten 10 ganger dens justerte EBITDA og mer enn tre ganger markedsverdien!

For hva det er verdt, er utbyttedekning her ikke en åpenbar bekymring, med utbyttet som representerer bare 83 % av etterfølgende 12-måneders justerte midler fra operasjoner (FFO). Men den høye gjeldsbelastningen og mangelen på åpenbare katalysatorer gir meg en liten pause om RTL.

Global netto leasing (GNL)

Utbytte: 11.4%

Global netto leasing (GNL) er en kommersiell REIT som, som "Global" i navnet tilsier, opererer ikke bare her i USA, men i 10 andre land, inkludert Storbritannia, Nederland, Finland og Frankrike. Det eier 311 eiendommer leid ut til 140 leietakere i 50 bransjer, selv om bransjekonsentrasjonen er litt høyere – finansielle tjenester (13 %) og bilproduksjon (12 %) er begge tosifrede deler av porteføljekaken.

Den andre delen av navnet er "Net Lease", som, som med RTL, er en grunn til å like det. Netto leieavtaler, som en påminnelse, er "netto" av forsikring, vedlikehold og skatter, noe som betyr at den bare samler inn husleie og overlater alt annet til leietakerne å finne ut av. Det betyr færre variabler for GNL-investorer å bekymre seg for; fortjenesten er mer forutsigbar og pålitelig enn den ville vært med tradisjonelle leieavtaler.

Så hva er Feil med GNL?

For det første var Global Net Lease blant de mange REIT-ene som kuttet i utbytte på grunn av COVID. Konkret kuttet selskapet utbetalingen med 25 % til 40 cent per aksje i april 2020, og det har ikke sett seg tilbake.

Hvis det er noen oppside ved kuttet, er det at den nåværende utbetalingen er mer bærekraftig. AFFO-utbetalingsforholdet er 93 %, noe som er sikkert nok, men bjørnene vil følge nøye med i de kommende månedene.

I likhet med Necessity Retail har GNL også en ganske høy gjeld på 2.2 milliarder dollar. Det er ikke så ille, i det minste relativt – det er 8x justert EBITDA og 1.5x markedsverdien. Og den vektede gjennomsnittsrenten den betaler på den gjelden (3.5 %) er litt bedre enn RTLs (4.2 %).

Så, Global Net Lease har absolutt sine vorter. Men for mer aggressive utbytteinvestorer kan GNL – som er et sjeldent multinasjonalt eiendomsspill som handles på attraktive nivåer sammenlignet med både AFFO og justert EBITDA – passe regningen.

Office Properties Income Trust (OPI)

Utbytte: 13.2%

Noen ganger kan selv de verste situasjonene bære lønnsomme frukter.

Ta Office Properties Income Trust (OPI), for eksempel. Denne REIT eier 160 eiendommer som den primært leier ut til enkeltleietakere av høy kredittkvalitet – ikke bare bedrifter, men også offentlige enheter. Og tilbake da jeg anmeldte den i oktober 2022, var det fastsittet i en tiår lang nedgang som virkelig hadde økt i det siste - OPI-aksjene var nesten halvert.

Men så vanskelig som det er å være en kontoreiendomseier i disse WFH-tider, er ikke OPI uten sine fordeler. Og på den tiden tenkte jeg at "kanskje markedet overselger OPI."

La oss være klare: OPI kjemper en oppoverbakkekamp som begynte lenge før COVID.

Begrepene «WFH», «fjernarbeid» og «fjernarbeid» kan ha truffet mainstream i 2020, men bedrifts-Amerika hadde vippet mer mot fleksible arbeidssituasjoner i årevis – COVID ga bare trenden et høflig dytt.

Fortsatt veddemål mot Office Properties Income Trust, i det minste akkurat nå, kan være farlig. Selv om den har fått tilbake nesten 20 % av verdien de siste månedene, er aksjen fortsatt ekstremt billig, til bare fem ganger CAD (kontanter tilgjengelig for distribusjon, en alternativ lønnsomhetsmåling for enkelte REITs). Hvis du ønsker å bruke en mer tradisjonell REIT-måling, handler OPI til mindre enn 4 ganger sin normaliserte FFO.

Dessuten er ikke OPI noen New York City-baserte REIT som hemorraging leietakere. Det er mer forstadsbasert, med et nåværende belegg på 96 %. Hele en tredjedel av leietakerne er statlige enheter eller entreprenører - den typen leietakere som er limt til kontorene deres. Og etter et par år med å tilby uhindret fleksibilitet, begynner mange arbeidsgivere endelig å presse seg tilbake og kreve at arbeidstakere tilbringer noen dager tilbake på kontoret.

Brett Owens er sjefinvesteringstrateg for Kontrarian Outlook. For flere gode inntektsideer, få gratiskopien hans siste spesialrapport: Din tidligpensjonsportefølje: Store utbytter – hver måned – for alltid.

Avsløring: ingen